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它不应该作为一种手段来资助一个糟糕的概念或一个失败的业务,房东没有控制. 这个结构应该被用来为租户的业务提出一个测试场地,以确定它是否是一个可行的长期业务地点.

伯大尼巴布科克
Radio Shack和Percentage lease

Radio Shack是如何毁掉每个人的租金比例的

它不应该作为一种手段来资助一个糟糕的概念或一个业主无法控制的失败的业务……

Radio Shack是如何毁掉每个人的租金比例的

带有百分比租金条款的商业租赁 占2020年夏天mg官方游戏中心收到的租户LOI的近四分之一.  这是房客试图将市场不确定性的风险转嫁给房东.  考虑到市场面临的挑战,这种做法是可以理解的.  

租户们很快表示,他们觉得这种结构是市场的发展方向.  他们坚持认为,房东需要达成协议,并意识到租赁业的新世界将是短期租赁和租金占销售额的比例.  尽管没有什么选择,房东们还是不愿意.  房客们都迫不及待地想要完成交易,以满足他们的店铺数量要求,但房东们并没有让步. 为什么?

不知名的合作伙伴.

显而易见的答案是债务. 房东们受到一个租户们很少与之打交道的伙伴的约束——银行.  贷方通常会规定租赁条款,即使他们不这样做, 短期百分比租赁是不具备融资能力的.  商业贷款很少会自我摊销, 而且大多数在期末都有大额还款.  当贷款到期时, 业主必须对剩余余额进行再融资或寻找其他融资方式, 否则,他们将面临失去全部财产的风险.  短期租赁和百分比租赁增加了业主和贷款人的风险, 是什么降低了财产的价值, 有时甚至比空缺更重要.

房东不同意按百分比收取租金的一个鲜为人知的原因是,Radio Shack的长期和缓慢的消亡. 记住他们? 卖给你随身听和电视天线的地方?  他们在2017年关闭了最后一家店.  更大的问题是他们是如何活得这么久的, 尤其是在沃尔玛和其他主要零售商对面租金较高的购物中心? 答案是百分比租金条款.  

测试市场或为初创企业融资?

Radio Shack公司精明地在大多数租约中加入了百分比租金条款.  它包含的语言在当时似乎很荒谬.  “如果销售额低于300美元,每年000, 承租人将支付销售额的X百分比作为租金给房东.一些公司的最低销售限额更高,一些公司的最低销售限额更低.  数量如此之少,以至于许多房东都摇头,认为他们的地段绝对不会低于这个数量, 如果他们这样做了, 租户会关闭这个地方.  除了他们没有.  Radio Shack不仅留下了,他们甚至在这些条款下行使了续签期权.  有些续约选择超过了原来的租期.  Radio Shack支付的租金如此之低,以至于门店即使空了一半,几乎没有存货,只有一名员工,也能照常营业.  他们用这一条款资助一个失败的商业理念将近十年.

短期租赁成为长期问题.

结果?  房东不能让没有生意的房客继续做生意, 他们的财产也随之贬值.  对此任何人都无能为力.

房东不要忘记.  他们的银行和律师也不知道.  这一条款在他们的记忆中烙下了印记,因为一名房客的失败并非由于地点或房东的过错, 然而,损失最大的是房东.

一个公平的方法
所以,如果你代表一个承租人,你想提出一个带有百分比租赁条款的租赁, 短期租赁合同, 或两个, 还记得 房东的角度来看 并选择短期协议,只有有限的续约选择.  它不应该作为一种手段来资助一个糟糕的概念或一个失败的业务,房东没有控制.  这个结构应该被用来为租户的业务提出一个测试场地,以确定它是否是一个可行的长期业务地点.

 

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关于作者
在从事商业地产十多年后,伯大尼巴布科克于2014年创立了Foresite商业地产. 她从事租赁工作, 管理和mg官方游戏中心,并利用她在这些领域的经验更好地为客户服务. 2018年,她被《mg官方游戏中心》评为圣安东尼奥40位40岁以下的年轻人之一.

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