君怡花园

Josh Motlong

君怡花园

挑战: 该中心的特点是低于市场租金,高于市场占有率.

结果: 由于租户不太可能支付双倍的NNN费用, 由于行业问题,最大的租户不能更新的风险, 以及环境责任风险, 买家放弃了合同,转而购买了另一处回报更高、风险更低的房产.

“...买家放弃了合同,转而购买了另一处回报更高、风险更低的房产.”

公司联系了Foresite对合同中的购物中心进行全面审查. 该中心的特点是低于市场租金,高于市场占有率. 该购物中心从未空置一年以上,而且位于家庭收入较高的地区. 该买家是投资性房地产的首次买家,他的律师建议他与Foresite签订合同,在交易完成前对该房产进行详细审查.

作为尽职调查分析的一部分, Foresite审查了历史会计记录的准确性,在老化的应收账款报告,并确保没有余额被原谅之前,中心提供出售. 该团队还采访了每个租户,以确定更新的可能性和容忍租金和NNN增加. 在每一个采访, 租户表达了对支付最近帐单的NNN和解金额的困难的担忧. 房价上涨的主要原因是前一年房产税上涨了20%. 许多人表示,他们需要在金额或付款安排上得到谅解,只是为了让大门保持开放. 不幸的是, 租户们还没有意识到最近的财产税调整显示,财产税比去年增加了30%. 合同财产的价值甚至高于新增加的县评估价值, 通过房产税抗议来减轻目前的税收负担是不可能的.
其次, 在检查物业时,发现干洗店在经营一家工厂,在处理一些化学品时显得粗心大意. 因此,一份第三阶段的环境报告被要求提交. 报告显示,土壤受到了污染,使新业主承担了重大责任.
第三, 占据中心50%或以上面积的最大租户无法对即将到来的续约提供任何保证. 影响租户业务的行业变化增加了一半中心空置的可能性.
由于租户不太可能支付双倍的NNN费用, 由于行业问题,最大的租户不能更新的风险, 以及环境责任风险, 买家放弃了合同,转而购买了另一处回报更高、风险更低的房产.

 

*中心的名称已经更改,以保护客户的机密.  代表照片使用.

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