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3个可能让你失去销售的租赁条款,以及如何减轻它们

3个可能让你失去销售的租赁条款,以及如何减轻它们

在mg官方游戏中心,  人们通常会相信客户的话,即租赁是标准的、真正的无网络协议.  mg官方游戏中心的挑战…

在mg官方游戏中心,  人们通常会相信客户的话,即租赁是标准的、真正的无网络协议.  ch的mg官方游戏中心作为mg官方游戏中心经纪人所面临的挑战, 这些话比大多数投资者意识到的要主观得多吗.  作为一个结果, 在将房产推向市场之前,mg官方游戏中心必须仔细研究每一份租约,评估每一个潜在的交易杀手.  然后,mg官方游戏中心可以适当地制定营销计划,并在不浪费宝贵时间的情况下迎合正确的买家群体.

在这种情况下,必须考虑的不仅仅是买家. 有些买主比其他买主更能接受这些条款, 然而, 银行, 评估师和其他各方也有责任,往往会扼杀交易. 下面是mg官方游戏中心在mg官方游戏中心中最常见的条款, 还有一些方法可以在租赁谈判中缓解这些问题.

1.  取消/降低租金选项 

Knibbe:     取消选择是指承租人在某种情况下可以选择终止租赁或支付减租或只是随意. 这些术语中最常见的是允许它在一个确定的时间集合之后. 例如,租户可以选择在36个月后的任何时候取消,并提前90天通知. 虽然这对投资者来说似乎无害,因为他们认为这个位置对租户有利,而且他们搬走的可能性很低, 贷方会有不同的看法, 有充分的理由. 

贷款人将评估租赁作为一个短期租赁与连续90天续期选项. 这不仅会影响杠杆提供的数量,而且可能会潜在地拒绝杠杆的所有单一租户建筑. 即使承租人为该权利支付了罚款,承租人可以行使该权利的事实 在任何时候 有效地使此租赁期限为90天,直到租赁期限结束. 这可能使它几乎不可能再融资或出售后,租户已经进入选择终止时间.

如果某些不利事件发生,一些租户会转而要求支付更低的租金,以将影响降至最低,同时防止关闭. 这些条款的挑战在于,它将损坏租户策略的负担放在了所有者身上, 无限期地. Radio Shack就是一个很好的研究案例. Radio Shack公司有条款规定如果销售额低于300美元,例如000年, 在剩余的租期和可选期限内,他们只需支付10%的租金. 在签订这些租约的时候,大多数开发商似乎都不太可能想到这样一个强大的名字. 当这个概念作为一个整体开始失败,因为消费者行为的转变, 当时,房东有能力补贴一种失败的商业模式. 在mg官方游戏中心看来, 正是因为有了这些租赁条款,Radio Shack才得以继续经营下去. 不管市场状况如何,房东都没有办法出租这个空间.

一个可能的替代

巴布科克:   如果在租赁谈判中取消所有选项都不是一个选项, 尝试与未来的租户妥协. 确定一个期权应该被行使或放弃的具体日期是一种方法. 除了, 应要求租客偿还任何未摊销的租赁佣金和租客改善津贴,甚至可能是租客费用. 这使得房东可以推迟再融资或出售计划,直到上述日期过去,而不是将它们锁定在长达10年的不确定状态.

2.  短期连续续订选项

Knibbe:    令人惊讶的是,mg官方游戏中心听到更新期权被宣传为业主利益的次数. 从来没有对业主有好处,只有对承租人有好处. 它本质上是一种类似于股票市场的选择,允许租户在指定的时间内控制位置,通常是一个预定的利率. 更糟糕的是,它为业主的潜在收入设定了上限,降低了他或她应对市场变化、维持或增加房产价值的潜力. 至少,它让业主能够留住一个可能不再适合该房产的租客. 尽管如此,大多数租户都需要它们,而且大多数租约都有某种形式的续签选择. 续租选项的持续时间远远超过了原来的租期,并且是短期的增量,就像上面讨论的取消条款一样,会对房产产生影响.

一个可能的替代

巴布科克:    乍得提到, 几乎所有的租约都有, 制造那些对买家来说没有价值的产品. 当在租赁谈判中出现不合理的续签选项时(想想沃尔格林和50家连锁药店, 一年的选择)一个重要的经验法则是永远不要让租户在选择期获得比在基本租赁期更多的控制权. 也, 大多数租户会同意某种形式或变化的“市场价格”,以使物业更好地响应市场情况.

3.  NNN报销的CAPS

Knibbe:     不是每个人对神经网络的定义都是一样的. 这在不同的单个租户资产中也是如此,每个资产中都有相同的租户. 虽然有些租赁很简单, 把100%的责任和成本维护财产(单个租户)或他们的租赁空间和公共区域(多租户)其他人有mg官方游戏中心认为的“滑移”. 你可以在这里了解更多关于NNN租赁的具体变化. (link). 滑移量是指承租人收取(或直接支付)的费用与实际费用之间的差额. 它对资产定价至关重要,因为它直接影响到净营业收入,进而影响到房地产的价值. 在承销一项资产时,mg官方游戏中心面临的最常见的挑战是对这些费用设置上限. 这些上限距离实际数字有多近,就能告诉mg官方游戏中心现在或不久的将来出现下滑的风险有多大. 在多租户的房产中,上限是相当普遍的,只要它们在合理范围内,而且费用可控,大多数投资者和贷款人都可以接受. 当房价上限涉及房产税或保险时,或者是不合理的限制,让房东无法跟上通货膨胀的速度时,房价杀手就会出现.

一个可能的替代

巴布科克:       没有经验的租客或代理通常会要求对“非网络租赁”的租约设定上限或统一税率. 我通常发现,将NNN收费描述为类似于涵盖房产税等的托管账户是有益的. 不是房东的利润中心而是让房东安全地长期租赁下的房地产租赁承租人需要不暴露他们的风险飞涨的房地产税,对于大型中心可能导致业主拖欠贷款如果某某租赁并不完全. 我通常会建议房东,对不可控制的东西(税收和保险)设置上限是一种交易杀手,绝对不应该考虑, 有疑问时, 指出那些肯定会反对风险增加的银行. 另一种选择是与租户合作,仅对可控制的费用提出一个每年5%的合理上限.

这些条款对多租户和单租户的影响不同,在谈判时应考虑租户空间的比例. 急切地想签租约, 谨慎谨慎,通过适当的协商,确保中心的价值得到维护和改善.

总结: 无论预期持有期限, 总是从潜在买家和贷款人的角度来评估租赁条款,以使物业的价值最大化.
令人惊讶的是,mg官方游戏中心听到更新期权被宣传为业主利益的次数. 没有对业主有好处,只有对承租人有好处"乍得Knibbe、CCIM

有关租赁谈判如何影响物业价值的更多信息, 拜访一位不参与租赁谈判的mg官方游戏中心经纪人. 市场及其对租赁条款的接受程度随着时间的推移而有很大变化.  由于mg官方游戏中心经纪人在销售市场的活动,他们可以为租赁提供一个独特的视角.

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关于作者
贝瑟尼·巴布科克(伯大尼巴布科克)在从事商业地产行业十多年后,于2014年创立了福雷斯特商业地产. 她从事租赁工作, 管理和mg官方游戏中心,并将她在这些领域的经验结合起来,更好地为客户服务. 2018年,她被《mg官方游戏中心》(San Antonio Business Journal)评为圣安东尼奥40位40岁以下人士之一.

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